Ключевые инвестиционные метрики
Окупаемость, доходность, IRR и другие инвестиционные метрики для оценки инвестиционной привлекательности сделки.
Доходность за период владения (HPR)
Доходность за период владения (HPR, holding period return) представляет собой совокупную доходность, полученную от владения активом за заданный период. Показатель может использоваться для сравнения результатов инвестиций, сделанных за разные периоды времени.
Текущая доходность (yield)
Текущая доходность представляет собой отношение годового дохода, получаемого инвестором, к стоимости объекта при приобретении. Этот показатель является аналогом ставки капитализации (capitalization rate, cap rate).
Доходность к стоимости строительства
Доходность к стоимости строительства (yield on cost, development yield) — это отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта в первые стабилизированные 12 месяцев после его ввода в эксплуатацию к стоимости строительства.
Важно обратить внимание на размерность: проверить наличие налога на добавленную стоимость и очистить от него и числитель, и знаменатель. Процентные и транзакционные расходы в этом показателе не учитываются.
Окупаемость
Окупаемость — период времени, в течение которого расходы на приобретение объекта будут покрыты доходами от его эксплуатации. В месяцах рассчитывается как частное между ценой покупки и месячной арендной платой. В некоторых случаях продавцы могут указывать сроки окупаемости с учётом индексации арендных платежей.
Внутренняя норма доходности, IRR
Внутренняя норма доходности — это ставка дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость (NPV) будущих денежных потоков от инвестиционного проекта становится равной проинвестированной величине.
Equity Multiple
Equity Multiple — это отношение суммы совершённой инвестиции и полученного дохода к размеру совершённой инвестиции. Часто встречается в качестве показателя девелоперского проекта или проекта со спекулятивной стратегией (купил-продал). Рекомендуется анализировать в совокупности с другими показателями.
Показатель аналогичен показателю Multiple on Invested Capital (MOIC).
Рентабельность собственного капитала (return on equity, ROE)
Доходность на собственный капитал (return on equity, ROE) — отношение ежегодного чистого дохода к использованному собственному капиталу.
Рентабельность инвестиции (return on investment, ROI)
Рентабельность инвестиции отражает отношение полученной прибыли от инвестиции к понесённым инвестициям. Показатель имеет ряд ограничений: не учитывает стоимость денег во времени и возможное использование финансового левериджа (заёмного финансирования).
Multiple on Invested Capital (MOIC)
MOIC — это отношение суммы совершённой инвестиции и полученного дохода к размеру совершённой инвестиции. Часто встречается в качестве показателя девелоперского проекта или проекта со спекулятивной стратегией (купил-продал). Рекомендуется анализировать в совокупности с другими показателями.
Показатель аналогичен показателю Equity Multiple.
Долг к стоимости объекта (loan to value, LTV)
Коэффициент loan-to-value (LTV) используется для определения устойчивости объекта к взятому или планируемому к привлечению кредиту. В зависимости от типа проекта может варьироваться: часто для стабилизированных активов можно встретить LTV в диапазоне между 50% и 70%.
Долг к стоимости строительства (loan to cost, LTC)
Коэффициент loan-to-cost (LTC) используется для определения устойчивости строительного проекта к взятому или планируемому к привлечению кредиту. Часто можно встретить LTC в диапазоне между 70% и 90%.
Чистый операционный доход (ЧОД, net operating income, NOI)
ЧОД — это ключевой показатель прибыльности недвижимости, который отражает доход от объекта до вычета налогов, амортизации, расходов на финансирование (проценты по кредитам) и капитальных затрат.
Коэффициент покрытия долговых платежей (debt service coverage ratio, DSCR)
DSCR используется в структурировании ковенант кредитного договора и оценивает устойчивость объекта к обслуживанию кредита. Он показывает, насколько чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости покрывает его долговые обязательства (платежи по кредиту), включая амортизацию тела кредита и процентные платежи в заданный период.